十五五规划纲要发布，房地产独立成章；保障民生意义凸显，推动市场平稳转型。

（来源：德科未来城市）

文︱刘德科

最近公布的十五五规划纲要中，房地产相关内容被独立设置为第四十四章，这一变化引人注目。与以往规划不同，此次房地产不再被归入城市品质提升或城镇化章节，而是单独成篇，足见其在国家战略中的分量。全文约五百余字，虽然表述简洁，但每一句都承载着深意。通过与十四五规划的对比，更能感受到政策导向的深刻调整与时代脉动。

首先，从章节位置来看，十五五规划将房地产置于“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”的语境之下。这与十四五规划中将其纳入“完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质量”的框架形成鲜明对比。这种语境转变，清晰传递出房地产的核心功能已从推动城镇化进程，转向更加强调其在保障民生、促进共同富裕方面的作用。住房不再仅仅是城镇扩张的工具，而是直接关系人民生活福祉的重要民生工程。这种定位的升级，体现了政策对人民群众住房需求的深刻回应，也为未来房地产发展指明了以人为本的方向。

在具体表述上，“房住不炒”这一曾经反复强调的定位已不再出现。这并非意味着调控放松，而是反映出市场环境已发生显著变化。过去几年，投机炒作现象得到有效遏制，市场逐步回归理性居住属性。如今，政策重点转向构建健康稳定的发展模式，强调多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。通过这样的制度设计，旨在实现更高水平的住有所居，让不同收入群体都能获得适宜的住房解决方案。这种转变标志着房地产从高速增长阶段进入高质量发展阶段，更加注重可持续性和公平性。

另一个显著变化是调控责任的调整。十四五规划强调“夯实城市政府主体责任”，意在强化地方政府对房价稳定的问责机制。而十五五规划则提出“充分赋予城市政府房地产市场调控自主权”。这一表述的微妙调整，体现了中央对地方实际情况的尊重。未来调控将更多依赖地方因城施策，减少全国统一的强力干预，除非出现极端情况。这种放权思路，有助于政策更精准地匹配区域差异，促进市场供需平衡，避免“一刀切”带来的副作用。同时，也要求地方政府提升治理能力，科学把握调控节奏。

在保障性住房领域，政策思路也在持续优化。十四五时期曾大力推广的共有产权住房模式，已在实践中逐步淡出，取而代之的是更有针对性的供给方式。十五五规划强调优化保障性住房供给，强化对城镇低收入住房困难家庭的保障，同时更好满足工薪群体和新市民、青年等阶段性住房需求。特别值得关注的是，“加强保障性住房全流程管理”的全新表述，包括健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等机制。这意味着保障房从过去重建设轻管理的模式，向全生命周期闭环管理转变。健全退出机制尤为关键，能有效防止资源占用，确保有限的保障资源真正惠及最需要的人群。这种管理升级，将显著提升保障体系的效率和公平性。

此外，现房销售的推进被再次提及。规划提出“有力有序推进现房销售”，这延续了多年来对预售制度改革的探索。过去多轮试验虽未全面铺开，但积累了宝贵经验。新一轮推进将结合市场实际，逐步完善相关基础制度，包括开发、融资、销售等环节的规范。通过推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持合理融资需求，有望降低项目风险，提升行业稳定性。同时，合理安排房地产用地规模，促进土地供应与人口、存量住房相协调，避免供需失衡。这些措施共同构筑起房地产市场平稳健康发展的制度基础。

规划还注重提升居住品质，提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。规范发展住房租赁市场，培育专业化租赁企业，建立房屋全生命周期安全管理制度。这些内容体现了从“有房住”向“住得好”的转变，回应了人民群众对高品质生活的期待。无论是保障房还是商品房，都需向绿色、智能、舒适方向升级，以更好满足改善性住房需求。

总体而言，十五五规划纲要为房地产高质量发展描绘了清晰路径。保障体系的完善是基石，市场平稳健康发展是目标。两者相辅相成，才能真正实现住有所居向更高水平的跃升。未来五年，行业仍面临诸多挑战，但政策方向明确，前景值得期待。只有坚持民生导向、制度创新、市场调节相结合，中国房地产才能行稳致远，为全体人民共同富裕贡献力量。