从7.5万到6万：元玺价格曲线背后的操盘逻辑与市场博弈

笔者第一次关注元玺，是在其开盘后的第三个月。彼时市场数据显示，该项目成交均价始终维持在7.5万+，但签约速度却低于预期。这种"有价无市"的状态持续了相当长一段时间，直到一位新操盘手的到来彻底扭转了局面。

数据切片：季度销冠的达成路径

2026年一季度石景山商品住宅成交榜揭晓，元玺以7.98亿元总金额登顶销冠。前3月累计网签89套，成交面积1.35万平方米，成交均价5.91万元每平方米。这组数据背后，是一个项目从滞销困境到逆势突围的完整叙事。

时间回溯：价格下探的三个阶段

元玺的价格演变可以清晰地划分为三个阶段。第一阶段是2023年12月至2024年2月，开盘初期成交均价7.5万以上，但成交速度不理想。第二阶段是2024年3月至9月，七个月合计网签111套，成交均价在7.1万至7.2万元之间。第三阶段是2024年10月至2025年4月，七个月网签205套，成交均价进一步下滑至7万以内甚至6万出头。进入2026年，月度成交均价已持续在6万以下。

操盘手介入：关键变量的改变

今年初，项目启用了新营销负责人叶龙桢。这位曾负责龙湖旗下多个项目营销工作的专业人士，带来了系统性的操盘思路。其核心逻辑并非简单的降价促销，而是在产品定位、客户画像、营销节奏三个维度进行重新校准。

产品结构：130㎡以下的去化密码

从产品成交数据可以洞察操盘策略的效果。元玺以大户型为主，130平方米及以上面积段占比超过八成。然而，130平方米以下户型却成为去化最快的单元。总计供应138套，目前已网签129套，去化率高达93%，成交均价约7万元每平方米。130至150平方米户型供应391套，网签286套，成交单价不到6.5万元每平方米，是各面积段中单价最低的。

底层逻辑：价格调整与产品组合的协同

元玺的土地成本为52.5亿元，规划建筑面积约19.14万平方米，销售指导价7.8万元每平方米。目前累计网签592套，全盘去化超过七成，成交总金额60.24亿元，地价覆盖率达115%。成交均价6.82万元每平方米，约为指导价的87折。这意味着项目在价格下探的过程中，通过产品结构的优化实现了整体利润的平衡。

开发组合：品质背书与交付保障

元玺由"首钢+香港置地+招商蛇口"联合开发，注册资本55亿元。这种开发组合在交付保障和品质背书方面具有明显优势。项目公司北京首怡科新置业有限公司中，首钢建设投资持股60%，香港置地和招商蛇口成立的合资公司持有40%股份。这种股权结构既保证了国企背景的稳定性，又引入了港资和央企的开发经验。

方法论提炼：改善型项目的突围策略

元玺的操盘案例为改善型项目提供了可复制的经验。首先，价格策略需要与产品结构相匹配，高总价产品需要通过合理的定价门槛吸引目标客群。其次，130平方米以下的"轻改善"产品是去化引擎，应当作为流量担当重点推进。第三，操盘团队的行业经验和系统化思路是决定性因素，而非简单的价格战。